26 февраля №7 (22108)

Банковские ловушки

Банки всё активнее продвигают рефинансирование кредитов особенно, ипотеки. И казалось бы, дело выгодное, ведь лучше платить кредит по маленькой ставке, чем по высокой, но на пути к выгоде вас будет подстерегать ряд ловушек которые могут сделать рефинансирование вашей ипотеки даже убыточным.

ПЕРВАЯ ЛОВУШКА – БАНКОВСКИЕ КОМИССИИ И ДРУГИЕ НЕОБХОДИМЫЕ ПЛАТЫ

Для банка рефинансирование – это выдача нового кредита, так что вам придётся пройти проверку как недвижимости, так и себя самого, и с самого начала, и на каждом этапе банк и другие организации будут вас обдирать.

Для подачи заявки вам надо будет собрать и оплатить полный пакет документов. Как правило, с вас потребуют комиссию за рассмотрение кредитной заявки. Обычно это от одной до трёх тысяч рублей. Заплатить придётся и за снятие залога, и за новый залог – это тоже потеря денег плюс государственная регистрация и оплата подготовки документов, при этом дополнительно нужно будет собрать справку из БТИ, выписку из домовой книги и прочие. Некоторые справки не бесплатны, за них нужно будет заплатить и не только деньгами, но и своим временем в очередях, также квартиру, ну или другую недвижимость, являющуюся предметом залога, нужно оценить, а оценка стоит денег. Давайте-ка разберёмся.

ВТОРАЯ ЛОВУШКА

Почему банки вообще соглашаются на рефинансирование.

Когда вы берёте кредит, вы сперва банку выплачиваете проценты и только потом основной долг. В этом и есть принцип аннуитетных (прим. ред. – вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа остаётся постоянным на всём периоде кредитования) платежей, а с годами в каждом платеже сумма выплаченных процентов становится всё ниже, ну и соответственно банк зарабатывает на вашем кредите всё меньше, тут вы рефинансируете свой кредит и соответственно получаете новый график, а банк получает от вас только выплату новых процентов. И пусть формально процентная ставка будет ниже, но сумма выплат от вас банку – будет больше.

И кроме того, банк пойдёт на хитрость уменьшая вам сумму ежемесячного платежа, он постарается максимально растянуть срок вашего кредита с тем, чтобы вы глубже застревали в кредитной кабале. На что банк, в конечном итоге, и рассчитывает!

ТРЕТЬЯ ЛОВУШКА – СТРАХОВАНИЕ

Все ипотечные заёмщики по закону обязаны страховать своё имущество, но при рефинансировании новый банк, скорее всего, потребуют сменить страховую компанию на свою и, кроме того, от вас потребуют страхования не только имущества, но и здоровья. Так что, скорее всего, тарифы в новой страховой компании будут в среднем в два раза выше, чем в старой. Если при кредите в 4 миллиона рублей вы платили 20 тысяч рублей в год за страховку, то после рефинансирования будете платить все 40 тысяч, а то и больше… Причём отсудить эти деньги в суде уже не получится, хитрый банк, конечно же, предусмотрит в договоре повышении процентной ставки при её отсутствии.

ЧЕТВЁРТАЯ ЛОВУШКА – ЗАПРЕТ ДАЛЬНЕЙШЕГО РЕФИНАНСИРОВАНИЯ

За последние годы банки стали настоящими гуру юридической казуистики. Так что договор с новым банком, при его заключении, изучайте с особой тщательностью. Например, в договоре может быть предусмотрен пункт о запрете повторного рефинансирования, но как-нибудь по-хитрому, мол, новое рефинансирование возможно только с согласия банка, ну и, конечно же, менеджер найдёт для вас тысячи тёплых и правильных слов: что это простая формальность, что банк обязательно пойдёт вам навстречу, когда это будет необходимо.

Конечно, конечно да, да…  обязательно пойдёт, вы только подпишите.

НЕ ВЕРЬТЕ ТОМУ, ЧТО СКАЗАНО. ВЕРЬТЕ ТОЛЬКО ТОМУ, ЧТО НАПИСАНО! ПЯТАЯ ЛОВУШКА – ПОТЕРЯ НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА

Формально, по закону, при рефинансировании вы не теряете налоговый вычет, но только в том случае, если рефинансирование осуществляет именно банк, а не какая нибудь, сторонняя организация. Конечно, вы сейчас скажете, что я буду рефинансироваться только в банке, а не в какой-то сторонней организации. Не спешите, не всё так просто и дело в том, что некоторые банки осуществляют рефинансирование не за счёт своих средств, а за счёт средств государственной корпорации «Агентство ипотечного жилищного кредитования», а вы об этом даже можете и не знать. То есть вы оформляете рефинансирование в помещении банка и думаете, что вас рефинансировал банк, а реально перечисления повашему рефинансированию идёт не с баланса банка, а с баланса агентства ипотечного жилкредитования, то есть банк в данном случае является агентом АИЖК, которому плевать на ваши возможные потери. В настоящее время максимальная сумма, которую можно вернуть из бюджета, 390 тысяч рублей. И было бы жалко её потерять, так что внимательно читайте договор и убедитесь, что банк рефинансирует вас своими собственными средствами. Данная информация должна быть указана как в договоре, так и в платёжных реквизитах.

Как заполнить декларацию на налоговый вычет, я расскажу вам в одном из следующих номеров.

Итак, если у вас крупный и длинный кредит, лет так на 15–17, то, скорее всего, рефинансирование вам будет выгодно, а если вам осталось платить 2 – 3 года, и большую часть процентов и тело кредита (тело кредито – это сумма основного долга по кредиту, которую заемщик получает наличными, на банковский счет, переводимую другому юридическому лицу при оплате за товар или иной объект) вы уже выплатили, то рефинансирование только увеличит ваши затраты.

А уж если вы решились на рефинансирование, не забывайте о банковских ловушках и держите свои глаза открытыми, а карманы зашитыми.